آنچه باید در باره قولنامه دستی بدانید

بیشتر افراد یک بار هم که شده ماده ۱۰ قانون مدنی را خوانده یا حداقل به گوششان رسیده است. طبق ماده ۱۰ قانون مدنی ( قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است). این ماده حاوی اصل آزادی قراردادها است. بنابراین قولنامه دستی، قراردادی است که اگر تمام شرایط قانونی در آن لحاظ شود، طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، می‌تواند بین افراد منعقد شود و دارای اعتبار است.
مفاد قولنامه‌ها اغلب به این صورت پیش‌بینی می‌شود که دو نفر در مقابل هم تعهد می‌کنند در تاریخ غالباً معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند. در صورتی که هر یک از آن‌ها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت کند.
در صورتی که در متن قولنامه درج شده باشد که در صورت تخلف، فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود، مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد این توافق محترم است و در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد.

قولنامه دستی اگر بصورت واقعی و بدور از ادعای جعل یا کلاهبرداری و عناوین مجرمانه نوشته شده باشد، و اگر شهودی هم آن را امضا نکرده باشد، و دادگاه نیز آن را احراز کرده باشد، مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی قرار می‌گیرد و بین طرفین اعتبار دارد و نافذ است.

اعتبار قولنامه دستی در دادگاه با امضای شهود

امضای شهود زیر قولنامه، در واقع اعتبار بخشیدن به اصالت قولنامه است. در واقع این که قولنامه دستی، چه شهود آن را امضا کرده باشد یا بدون امضا شاهد تنظیم شده باشد، تاثیری بر ضمانت اجرا و اعتبار قانونی آن ندارد. پس بدون شاهد نیز می‌توان دعوی الزام به تعهد قولنامه دستی را مطرح کرد، ولی نکته بسیار مهم این است که اثبات اعتبار قولنامه دستی بدون امضا شاهد، کار پیچیده و سختی است که پیشنهاد ما این است که در این مورد حتما قبل از هر اقدامی، با یک وکیل زبده مشورت کنید.

نکات مهم در تنظیم قولنامه
۱- قولنامه باید در سه نسخه تنظیم گردد توصیه می‌شود از تنظیم قولنامه‌های دستی اجتناب نمایید.
۲- به هنگام تنظیم قولنامه با دریافت کد رهگیری از فروش و معامله همان مال با اشخاص دیگر اطمینان حاصل فرمایید.
۳- قولنامه را در بنگاه معتبر تنظیم کنید و اطمینان حاصل کنید که بنگاه مزبور مجوز‌های لازم را کسب نموده است.
۴- در قولنامه‌ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و مهر و امضای صاحب بنگاه دو نفر به عنوان شاهد ذیل قولنامه را امضا کنند.
۵- در خصوص مال مورد معامله تحقیق کنید و مطمئن شوید که در رهن یا وثیقه نیست.
۶- در صورتی که کسی که قولنامه را امضا می‌کند وکیل یا نماینده است مطمئن شوید که نمایندگی وی قانونی است و وی حق امضا دارد.
۷- مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهید.
۸- اگر مورد معامله ملک می‌باشد، بررسی کنید که توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد. (آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و …)
۹- اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و هم چنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
۱۰- مطمئن شوید که فروشنده ممنوع المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.
۱۱- تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده اید یا با سند رسمی مال به شما منتقل نشده است از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری نماید.
۱۲- در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) حتماً روز و ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین نمایند و برای عدم حضور یا امتناع از حضور وجه التزام سنگینی قرار داده شود.
۱۳- اگر فروشنده هستید تا زمانی که تمام قیمت را دریافت نکرده اید مورد معامله را به خریدار تحویل ندهید.
۱۴- اگر مالکین متعدد باشد و یکی از آن‌ها عهده دار مذاکره با خریدار باشد حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکین امضاء نمایند، مگر این که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکین قولنامه را امضا می‌نماید.

اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟
قولنامه در دادگاه معتبر است و طرفین باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می‌توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می‌تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.

وجه التزامی که در قولنامه قرار داده می‌شود چیست؟
طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می‌کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می‌گویند.

اصولاً درج وجه التزام در قولنامه به یکی از روش‌های ذیل صورت می‌گیرد:
۱- در قولنامه قید می‌شود، در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می‌تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند، و نمی‌توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.

۲- در قولنامه طرفین موافقت می‌نمایند، که در تاریخ.. در دفترخانه شماره.. حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ. به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

۳- چنانچه در قولنامه ذکر شود طرفین موافقت نمودند در تاریخ.. در دفترخانه. حاضر شوند و سند رسمی تنظیم نمایند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه. ریال خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد معامله را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد. کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه عرفاً قرارداد مکتوبی است که بین طرفین عقد بیع، فروشنده و خریدار یا به اصطلاح بایع و مشتری تنظیم می‌شود، که بر اساس این قرارداد مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می‌شود. به مبایعه نامه در اصطلاح بیع نامه نیز گفته می‌شود.

آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می‌گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد، و نمی‌توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه با هم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را برای آن‌ها وضع کرد. به طور کلی مبایعه نامه و قولنامه در نظر قانون یکی بوده و تفاوت حقوقی در قانون با یکدیگر ندارند.

ضمانت اجرای قولنامه همانند دیگر قرارداد‌هایی است که طرفین برای انجام تعهداتی ما بین خود تنظیم کرده اند، و این نوع از قرارداد‌ها در دادگاه نیز معتبر بوده است؛ و به موجب آن باید مفادش اجرا گردد.