نکات بسیار ضروری که هنگام خرید خانه باید رعایت کنید

اول فارس|خرید و فروش خانه:با توجه به اینکه برای خرید خانه، هزینه بسیاری پرداخت می‌شود، باید بر اساس توان شما و با دقت و نکته سنجی بیشتری انجام شود؛ زیرا خرید خانه برای شما یک سرمایه غیر منقول را به همراه خواهد داشت که در آینده بسیار برای شما مفید خواهد بود. ما در این مقاله از کیلید به بررسی نکات حقوقی خرید خانه و نکات ضروری خرید خانه پرداخته‌ایم تا بتوانید از هر گونه ضررهای احتمال در جریان خرید جلوگیری کنید.

از مالک حقیقی خانه اطمینان حاصل کنید

یکی از نکات حقوقی خرید خانه، آن است که شما باید در درجه اول مالکیت فروشنده ملک را شناسایی کنید که اصلی بدیهی و بسیار مهم است. با توجه به اینکه هزینه بسیاری بابت خرید خانه پرداخت می‌شود؛ شما باید بدانید که مالک اصلی خانه چه کسی است.

برای اطمینان از این موضوع، شما باید توجه بسیاری به اسناد رسمی که از سوی فروشنده ارائه می‌شود، داشته باشید. اگر خانه مورد نظر دارای سند رسمی باشد، مشخصات شناسایی فروشنده در این سند رسمی قید شده است. اما در صورتی که خانه مورد نظر سند رسمی نداشته باشد، برای شناسایی مالک اصلی باید به مبایعه نامه مراجعه کنید.

بدون واسطه معامله ملک کنید

اغلب کارشناسان خرید و فروش خانه معتقدند که یکی از نکات مهم خرید خانه، آن است که بدون واسطه معامله خود را انجام دهید. بهتر است تا جایی که مجبور نشدید، با فروشنده و مالک اصلی معامله را انجام دهید و از بستن قرارداد با نماینده آنها پرهیز کنید.

یکی از دلایل این موضوع، آن است که در صورتی که خلافی رخ بدهد، مالک اصلی می تواند به معامله انجام شده، اعتراض کرده و علیه هر دو طرف معامله با عنوان فروش مال غیر شکایت کند؛ بنابراین این موضوع یکی از نکات ضروری خرید خانه است.

وی با این کار می‌تواند معامله را ابطال کند و به دنبال آن پول و سرمایه شما نیز از دست می‌رود و بدتر از آن مشمول تعقیب کیفری و مجازات‌های سنگین کلاهبرداری ملکی می‌شوید.

برای خرید خانه سند را بررسی کنید

علاوه بر شناسایی مالک اصلی خانه، یکی دیگر از نکات حقوقی خرید خانه، آن است که شرایط دقیق ملک و وضعیت سند آن را مورد توجه قرار دهید. برای آنکه معامله‌ای بی‌دردسر داشته باشید بهتر است در هنگام تنظیم قرارداد، غیر از بررسی اسناد فرد فروشنده، وضعیت ملک مورد معامله نیز از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان ، توابع و ملحقات، وثیقه ای و توقیفی بودن بررسی شود.

سندهای ملکی دارای انواع مختلفی هستند که هر کدام قوانین ثبتی مختص به خود را دارا است. به همین دلیل نیز خریدار پیش از انجام هر گونه معامله، باید از نوع سند و وضعیت آن آگاهی یابد.

اگر در زمینه اسناد مرتبط با سند ملک هرگونه شبه‌ای وجود داشته باشد، خریدار باید از فروشنده آن را طلب کند. همچنین شما می‌توانید با استفاده از کد رهگیری ملک با استفاده از سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلاماتی را که مورد نیازتان است، به دست بیاورید.

توان مالی خود را ارزیابی کنید

از دیگر نکات کلیدی خرید خانه، آن است که پیش از اقدام برای خرید، هزینه‌ای که می‌توانید برای خرید خانه پرداخت کنید را به صورت دقیق مشخص کنید.

این کار کمک می‌کند تا بدانید دقیقا به چه میزان وام نیاز پیدا می‌کنید. گاهی اوقات بانک‌ها با در نظر گرفتن شرایطی خاص به شما حواله خرید مسکن می‌دهند اما با این شرط که منزل شما برای مدت طولانی در گرو بانک باقی خواهد ماند و نمی‌توانید با آن هیچ گونه معامله‌ای انجام دهید. با این وجود گرفتن حواله‌های بانکی سود زیادی نیز دارد.

علاوه بر بانک‌ها، موسسات بسیاری نیز وجود دارند که با در نظر گرفتن شرایطی خاص، به متقاضیان مسکن وام می‌دهند. البته باید پیش از گرفتن هر نوع وامی به طور دقیق تحقیق کنید که کدامیک از آنها برای شما به صرفه‌تر خواهد بود.

نکات مهم خرید خانه – خانه نباید در رهن باشد

از دیگر نکات حقوقی خرید خانه که اهمیت بسیاری نیز دارد، آن است که دقت کنید ملک مورد نظر در رهن یا توقیف نباشد. در زبان حقوقی به خانه‌ای که توقیف یا در رهن نباشد، خانه آزاد یا ملک طلق می‌گویند.

این کار از آن جهت اهمیت دارد که در حالت کلی هر گونه خرید و فروش و معامله برای خانه‌ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است یا از سوی مراجع قضایی توقیف شده است، ممنوع است.

باید این نکته را نیز مدنظر قرار دهید که تنظیم مبایعه نامه برای خانه‌ای که تحت رهن و بازداشت است امکان دارد، اما نمی‌توان آن را به صورت رسمی و در دفتر اسناد ثبت قانونی کرد.

برای ثبت قانونی این ملک‌ها باید رفع توقیف یا فک رهن در ارتباط با آنها انجام شود. این کار به این صورت انجام می‌گیرد که خریدار خانه به جای پرداخت بهای کل خانه به فروشنده، بخشی از آن را برای فک رهن و رفع توقیف به شخص حقیقی یا حقوقی طلبکار می‌پردازد.

نکات مهم خرید خانه – خانه را بازرسی کنید

از نکات دیگر راهنمای خرید خانه، آن است که حتی زمانی که از بی‌عیب و نقص بودن خانه مورد معامله به شما می‌گویند؛ باز هم برای بررسی عیب و یا نقص‌های احتمالی اقدام کنید.

گاهی اوقات بسیاری از عیب‌های خانه به صورت پنهان در آن وجود دارند یا برخی از مالکان به طور عمدی قصد در پنهان کردن آنها دارند. پس به هیچ عنوان از بازرسی دقیق خانه منصرف نشوید.

زمانی که در خانه‌ای عیبی یافتید مبلغ پرداختی شما به فروشنده باید کاهش پیدا کند. اگر به هر دلیلی معامله به صورت رسمی صورت بگیرد و شما پس از آن، عیب خانه را متوجه شوید، می‌توانید بدون هیچ گونه ضرری معامله را فسخ کنید.

با این حال از مذاکره غافل نشوید؛ شاید با یک مذاکره خوب بتوانید خانه را با کاهش قیمت مناسبی خریداری کنید یا فروشنده را مجاب کنید تا پس از رفع عیوب خانه، آن را در اختیار شما قرار دهد. پس از نکات کلیدی خرید خانه، آن است که عجله نکنید.

راهنمای خرید خانه – به یک جلسه کفایت نکنید

از دیگر نکات ضروری خرید خانه آن است که کارشناسان خرید و فروش ملک معتقدند که بهتر است مذاکراتی که به منظور خرید و فروش خانه انجام می‌شود، در یک جلسه صورت نگیرد.

این کار موجب ضررهای مالی بسیار زیادی می‌شود و شما بعد از هر جلسه بهتر است در ارتباط با موضوعات آن با یک وکیل یا کارشناس املاک مشورت کنید تا از ضررهای احتمالی جلوگیری شود. بنابراین تحقیق و بررسی کاملی در این زمینه انجام دهید.

نکات مهم خرید خانه – انشعابات را در سند قید کنید

خرید خانه مساوی با خرید انشعابات آن خانه است. دیگر نکات حقوقی خرید خانه آن است که انشعاباتی مانند آب، برق، گاز و غیره در سند یا مبایعه نامه به صورت صریح و شفاف قید شوند. در ارتباط با خط ثابت نیز انتقال تلفن باید در سند قید شود.

نکات مهم خرید خانه – مفاصا حساب را فراموش نکنید

اغلب خانه‌ها، بدهی‌هایی به دستگاه‌های دولتی مانند شهرداری یا اداره مالیات دارند که با توجه به این موضوع، فروشنده آن خانه باید این بدهکاری‌ها را پیش از فروش ملک خود بپردازد و حساب را به خریدار خانه ارائه کند.

پس، از دیگر نکات ضروری خرید خانه آن است که پیش از اقدام به عقد قرارداد با استعلام از این اداره‌ها، صحت و تایید مفاصا حساب را انجام دهید. همچنین تسویه شارژ و دیگر مسائل در ارتباط با آپارتمان نیز باید به صورت کامل انجام شود.

مشخصات واقعی ملک را با سند تطبیق دهید

گاهی اوقات به دلیل بی‌توجهی به موضوع تطبیق مشخصات ملک با آنچه در سند قید شده، خریداران خانه دچار مشکلات حقوقی بسیاری می‌شوند.

بنابراین از نکات حقوقی خرید خانه تطبیق مشخصات واقعی با مشخصات سند است که باید به دقت بررسی شود. در این زمینه خریداران خانه باید مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و غیره را با مشخصات واقع ملک مورد بررسی کامل قرار دهند.

توجه داشته باشید که این مشخصات علاوه بر آنکه در سند و یا مبایعه نامه ذکر شده، در نزد مراجع قانونی نیز وجود دارد.

انتقال انباری و پارکینگ را فراموش نکنید

از دیگر نکات کلیدی خرید خانه که در زمینه راهنمای خرید خانه بسیار مهم است، آن است که هنگام عقد قرارداد رسمی، شما باید در سند رسمی یا مبایعه نامه خانه انتقال پارکینگ و انباری را به صورت دقیق درج کنید.

اگر در این زمینه چند پارکینگ یا انباری وجود داشته باشد، باید به صورت مجزا در سند و یا مبایعه نامه قید شوند. اهمیت حقوقی این موضوع  از آن جهت است که عدم قید پارکینگ یا انباری در سند، مسئولیت حقوقی برای فروشنده در قبال انتقال آن به همراه ندارد.

از ارائه پیشنهاد غافل نشوید

معمولا مشاوران املاک به هر دو طرف معامله کمک‌ می‌کنند تا پیشنهادات بهتری را در جهت بسته شدن قرارداد ارائه دهند؛ این یکی از نکات مهم خرید خانه است.

با این وجود شما به عنوان خریدار یک خانه، نباید خودتان را بسیار مشتاق نشان دهید چرا که همان استرس و فشاری که شما از بابت خرید خانه دارید، فروشنده هم از بابت ملک خود برای فروش دارد و اگر احساس کند شما در هر صورت خواهان آن ملک هستید، امکان دارد مبلغ را بالاتر ببرد.

تعهدات دو طرفه را به دقت بررسی کنید

یکی دیگر از نکات مهم خرید خانه آن است که در هنگام عقد معامله خانه یکی از دو طرف معامله باید مبلغ مورد نظر را در زمان مقرر پرداخت کند و دیگری نیز باید کارهای مربوط به انتقال سند، به نام خریدار را انجام دهد.

در این زمینه باید تمامی مراحل و تعهداتی که هر دو طرف اعلام کرده‌اند به دقت اجرایی شود؛ زیرا در صورتی که پرداخت مبلغ انجام و سند منتقل نشود و یا در حالت برعکس، خریدار یا فروشنده دچار ضرر و دردسرهای بسیاری می‌شوند.

به همین منظور بهتر است، قسمتی از مبلغ خانه در حضور کارشناسان املاک پرداخته شود و در ازای آن رسید معتبری پرداخته شود و از این قسمت کارهای مربوط به انتقال سند شروع شود.

هنگامی که کارهای مربوط به سند انجام شد، مابقی پول نیز باید پرداخت شود. مرحله انتقال سند پس از انجام تمامی فرایندهای مربوط به مفاصا حساب با اداره مالیات، شهرداری و غیره امکان پذیر است.

نکات مهم راهنمای خرید خانه – در پرداخت پول دقت کنید

اگر پس از بررسی همه موارد بالا مشکلی باقی نماند، باید فرآیند پرداخت پول را انجام دهید. یکی از مهم‌ترین نکات در این زمینه، آن است که حتما حتما پول باید به حساب فردی واریز شود، که سند خانه به نام او است.

در این زمینه باید به اسامی خوب دقت کنید. گاهی از اوقات کلاهبرداری‌ها با یک پسوند یا پیشوند صورت می‌گیرند. بعضا وجود تشابه اسمی سوء استفاده‌های زیادی را به همراه داشته است.

اگر فروشنده اعلام کند که او به همراه وکیل یا اقوامی صاحب خانه است و انتقال پول را به حساب دیگری واگذار کند، نباید به هیچ عنوان این کار را انجام دهید.

علاوه بر این، از نکات مهم خرید خانه آن است که بنگاهی که در آن معامله در جریان است نیز باید دارای مجوز از صنف مربوطه خود باشد. برای این منظور بهتر است به تاریخ و زمان گواهینامه اشتغال بنگاه نگاهی بیاندازید که قدیمی یا مخدوش نباشد.

جمع بندی

• یکی از نکات ضروری خرید خانه آن است که شما باید در درجه اول مالکیت فروشنده ملک را شناسایی کنید.
• اغلب کارشناسان خرید و فروش خانه معتقدند که یکی از نکات راهنمای خرید خانه آن است که بدون واسطه معامله خود را انجام دهید.
• علاوه بر شناسایی مالک اصلی خانه، یکی دیگر از نکات حقوقی خرید خانه، آن است که شرایط دقیق ملک و وضعیت سند آن را مورد توجه قرار دهید.
• از دیگر نکات کلیدی خرید خانه، آن است که پیش از اقدام برای خرید، هزینه‌ای که می‌توانید برای خرید خانه پرداخت کنید را به صورت دقیق مشخص کنید.
• این نکته در راهنمای خرید خانه بسیار مهم است که دقت کنید ملک مورد نظر در رهن یا توقیف نباشد.
• حتی زمانی که از بی‌عیب و نقص بودن خانه مورد معامله به شما می‌گویند؛ باز هم برای بررسی عیب و یا نقص‌های احتمالی اقدام کنید.
• کارشناسان خرید و فروش ملک معتقدند که بهتر است مذاکراتی که به منظور خرید و فروش خانه انجام می‌شود، در یک جلسه صورت نگیرد.
• انشعابات خانه باید در سند رسمی خانه یا مبایعه نامه به صورت کامل قید شود.
• اغلب خانه‌ها، بدهی‌هایی به دستگاه‌های دولتی مانند شهرداری یا اداره مالیات دارند که با توجه به این موضوع، فروشنده آن خانه باید این بدهکاری‌ها را پیش از فروش ملک خود بپردازد.
• هنگام عقد قرارداد رسمی، شما باید در سند رسمی یا مبایعه نامه خانه انتقال پارکینگ و انباری را به صورت دقیق درج کنید.
• در هنگام عقد معامله خانه یکی از دو طرف معامله باید مبلغ مورد نظر را در زمان مقرر پرداخت کند و دیگری نیز باید کارهای مربوط به انتقال سند، به نام خریدار را انجام دهد.
• حتما حتما پول باید به حساب فردی واریز شود، که سند خانه به نام او است.
• تطبیق مشخصات واقعی خانه با مشخصات سند نیز ضروری است.